楼市拐点2024：前冷后热，重点城市库存不足10月引关注

**楼市拐点2024：市场先冷后热，重点城市库存已低于10个月**

2024年的楼市，如同一部跌宕起伏的剧本，市场经历了从寒冷到温暖的显著变化。年初，楼市依旧沉浸在数年的低迷氛围中，新房与二手房成交量持续走低，价格下行压力明显。然而，随着政策的逐步调整，市场开始显露出一丝复苏的迹象。尤其是在第三季度末，多地楼市出现了回暖的信号，这成为全年楼市变化的重要转折点。

回顾2024年上半年，楼市依然深陷泥潭，新房与二手房的库存压力巨大，销售、价格和开工均处于历史低位。市场供求失衡，供给过剩而需求不足，导致楼市持续低迷。国家统计局数据显示，2024年2月末商品房狭义库存为75969万平方米，尽管到10月末有所减少，但降幅仅为3.8%，整体库存压力依然巨大。

然而，随着9月26日政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，楼市政策面发生了根本性转变。北上广深等一线城市带头放松楼市管控，激发潜在购房需求，为市场注入信心与活力。多部门联合出台了一系列政策措施，包括放开限制性措施、降低首付比例、降低利率、降低税费以及建立城市房地产融资协调机制等，政策力度之大前所未有。

在政策推动下，楼市逐渐显现回暖趋势。尤其是“止跌回稳”系列政策实施以来，9月、10月、11月连续三个月，新房成交面积稳步回升。二手房市场方面，一线城市反应最为灵敏，9月至11月，四个一线城市成交套数均超过前三年同期水平，政策拉动力度明显。中指研究院数据显示，四季度以来，核心城市的楼市明显升温，市场活跃度显著提升。

以一线城市为代表的核心城市，在楼市回暖中起到了领头羊的作用。北上广深等一线城市在“止跌回稳”一揽子政策中受益最为明显，为各地市场企稳提供了有力支撑。二手房市场方面，30个重点城市10月至11月二手房成交套数同比增长24%，其中一线、二线、三四线城市同比分别增长57%、13%、3%。市场回暖趋势不仅体现在成交量上，价格端也出现了企稳迹象。中指研究院表示，1月至11月，百城二手房价格累计下跌6.77%，但9月26日新政后，核心城市价格有所趋稳，部分城市甚至出现了环比上涨。

在楼市回暖的过程中，新房市场表现尤为突出。多个核心城市出现改善项目热销的现象，高品质新房产品正在夺回更多的市场份额。据中指研究院监测，核心城市今年1月至11月，销售金额TOP10的畅销项目多以改善楼盘为主，其中上海销售额TOP10项目平均套面积超180平米，平均套总价超2600万元，畅销项目基本都位于主城区。这反映出，在楼市回暖的背景下，改善型需求正在逐步释放，成为市场的重要支撑力量。

值得注意的是，尽管楼市整体呈现出回暖趋势，但不同城市之间的市场分化依然明显。一线城市和部分二线城市市场活跃度较高，而三四线城市则相对低迷。这主要是由于不同城市之间的供求关系、人口红利、城镇化增速等因素存在差异，导致市场表现各异。因此，在楼市回暖的过程中，需要更加注重政策的精准性和差异化，以适应不同城市的市场需求。

此外，楼市回暖也离不开经济的稳步增长。经济是楼市发展的基础，只有经济持续稳定增长，才能为楼市提供源源不断的动力。当前，我国经济正处于转型升级的关键时期，需要更加注重创新驱动和高质量发展。通过优化产业结构、提升创新能力、加强基础设施建设等措施，推动经济持续稳定增长，为楼市健康发展提供有力支撑。

展望2025年，业内多家机构认为，后续逆周期政策力度将进一步加大，更加积极有为的宏观政策将继续助力房地产实现止跌回稳。城中村改造、专项债收储等政策措施将成为影响明年市场的重要力量。这些政策措施的实施，将有助于改善市场供求关系、降低库存压力、提升市场活跃度。同时，随着经济的稳步增长和居民收入水平的提高，购房需求也将逐步释放，为楼市发展提供持续动力。

然而，我们也应清醒地认识到，楼市的发展仍面临诸多挑战。高库存和经济下行是当前楼市面临的主要压力。要解决这个问题，需要政策的持续支持和经济的稳步增长。同时，还需要加强市场监管和风险防范，防止市场出现过热和泡沫现象。只有这样，才能实现楼市的健康、稳定和可持续发展。

综上所述，2024年的楼市经历了从寒冷到温暖的显著变化。在政策推动下，市场逐渐显现回暖趋势。展望未来，随着政策的持续支持和经济的稳步增长，楼市有望实现更加健康、稳定和可持续的发展。但我们也应清醒地认识到，楼市的发展仍面临诸多挑战，需要政府、企业和市场各方共同努力，推动楼市向更高质量、更高效益的方向发展。

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